Türkiye’nin Gayrimenkul Platformu GYODER, gayrimenkul sektörünün alt segmentlerini üçer aylık dönemler halinde irdelediği, ‘GYODER Gösterge’ Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2019-1. Çeyrek Raporu’nu yayınladı.
Yeni dönemde Garanti Mortgage sponsorluğunda yayınlanacak ‘GYODER Gösterge’de; 2019 yılı 1. çeyrek döneminde, 2018 yılının aynı dönemine göre yabancıya yapılan konut satışlarının %81,5 arttığı vurgulandı. 2019 yılı ilk çeyrek konut satışlarının, bir önceki yılın aynı dönemine göre yaklaşık %15,6’lık bir düşüş göstererek 256 bin 433 adet seviyesinde gerçekleştiği ifade edilen raporda; taleplerde yaşanan daralmanın temelinde ipotekli satışların olduğu, geçen yılın aynı dönemine göre ipotekli satışlarda adet bazında yaklaşık %57,3’lük bir düşüş gerçekleştiği belirtildi.
GYODER (Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği), dünya ve Türkiye ekonomisinden, temel makroekonomik göstergelere, sektör içi üretim rakamlarından, çeşitli istatistiklere kadar önemli bilgiler aktaran ‘GYODER Gösterge’ ile gayrimenkul sektörüne ışık tutmaya devam ediyor. Temel ekonomik verilerin yanı sıra ‘Konut’, ‘Krediler’, ‘AVM’, ‘Ofis’, ‘Lojistik’, ‘Turizm’ ve ‘GYO’ gibi gayrimenkulün tüm alt segmentlerini kapsayan raporda, değerlendirmeler de yer alıyor.
Ayrıca 2019 Yılı 1. çeyrek dönemi itibarıyla raporda, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının finansal değerlendirmeleri ile ilgili veriler, Merkezi Kayıt Kuruluşu (MKK) ve Kamuyu Aydınlatma Platformu’nun (KAP) katkılarıyla zenginleştirildi. Rapora GYO’ların BIST GYO Endeks Performansı, halka açıklık oranları, piyasa ve portföy değerleri, yatırımcı sayıları, özkaynak, sermaye gelişimleri, aktif karlılıkları gibi bir çok veri eklendi.
Bu yıl Garanti Mortgage sponsorluğunda hazırlanarak kamuoyu ile paylaşılan GYODER Gösterge, aynı zamanda GYODER’in web sitesinde yayınlanıyor. ‘GYODER Gösterge’ 2019-1. Çeyrek Raporu’nda, gayrimenkul sektörü ile ilgili gelişmeler şu bilgi ve değerlendirmelerle aktarıldı: 2019 yılı ilk çeyrek konut satışları, bir önceki yılın aynı dönemine göre yaklaşık %15,6’lık bir düşüş göstererek 256 bin 433 adet seviyesinde kapandı. 2018 yılının ikinci yarısıyla birlikte önemli ölçüde artan konut kredisi faiz oranlarının konut satışlarındaki azalmayı beraberinde getirmesi, inşaat maliyetlerindeki artış, konut fiyat endeksi artış oranındaki yavaşlama trendi, yılın başından itibaren gündem olmaya devam etti.
İpotekli satışlarda önemli azalma
2019 yılı ilk çeyreğinde, önceki yılın aynı dönemine göre ilk el satışlarda %22,3 oranında, ikinci el satışlarda ise %10 oranında gerileme yaşandı. Taleplerde yaşanan daralmanın temelinde ipotekli satışların olduğu görülürken, ipotekli konut satışlarında geçen yılın aynı dönemine göre adet bazında yaklaşık %57,3’lük bir düşüş gerçekleşti. Ancak, Mart ayında konut kredisi faiz oranlarındaki azalma, ipotekli satışlara olumlu yansıdı. İpotekli satışların dışında diğer satışlarda ise ilk çeyrekte herhangi aşağı yönlü hareket izlenmedi. Taleplerde yaşanan daralmalar konut fiyatlarını etkilemeye devam etti. Konut fiyat endeks artışında 2018 yılı ile birlikte fark edilir şekilde görülen ivme kaybı, 2019 yılı ilk çeyreğinde de yaşandı. Yıl sonu itibarıyla %4,48 olan Merkez Bankası konut fiyat endeksi yıllık artışı Şubat ayında %3,81’e kadar geriledi.
Yabancıya konut satışı %81,5 arttı
Yabancılara yapılan konut satışlarında, 2018 yılı ikinci yarısındaki ivme yakalanamasa da, geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık %81,5’lik büyüme oldu. Toplam satışlar içindeki pay ise ilk çeyrekte %3,8 seviyesinde gerçekleşti. İlk çeyrekte yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırada %44,9 pay ile İstanbul yer alırken, ikinci sırada %19,7 pay ile Antalya yer aldı.
Yapı ruhsatlarında yüz ölçümü bazında %48,9 azalma
Belediyeler tarafından verilen yapı ruhsatları 2018 yılında bir önceki yıla göre yüz ölçümü bazında %48,9, daire sayısı bazında %53,3 azaldı. Yapıların toplam yüz ölçümü 143,8 milyon metrekare iken bunun 73,5 milyon metrekaresi konut, 43,6 milyon metrekaresi konut dışı ve 26,7 milyon metrekaresi ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
Yapı kullanma izin belgeleri ise 2018 yılında bir önceki yıla göre yüz ölçümü bazında %5,1, daire sayısı bazında %5,6 arttı. 2018 yılında yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların toplam yüz ölçümü 169,9 milyon metrekare iken bunun 98,7 milyon metrekaresi konut, 38,3 milyon metrekaresi konut dışı ve 33 milyon metrekaresi ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
Konut kredisi hacmi 183,8 milyar TL seviyesinde gerçekleşti
2018 yılı Kasım ayında başlayan konut kredisi faiz oranlarındaki düşüş trendi Mart ayı sonuna kadar devam etti. Kasım ayı sonunda %2,10 seviyesinde gerçekleşen konutkredisifaizoranı 2019 Mart ayı sonunda %1,32 seviyesine geriledi. Kasım ayında %28,38 olan yıllık faiz oranı ise Mart ayı sonunda yaklaşık 11 puan azalarak %17,10 seviyesine düştü. 2019 yılı Mart ayı sonunda konut kredisi hacmi 183,8 milyar TL seviyesinde gerçekleşti. Kamu mevduat bankalarının toplam konut kredisi hacmi içindeki payı 2018 Mart ayında %44,1 seviyesindeyken 2019 yılı Mart ayında %49,6’ya yükseldi.
İstanbul’da ofis kiralama işlem hacmi arttı
2019 yılı 1. çeyrekte, İstanbul’da 151 bin 980 metrekare yeni ofis alanı pazara girerken toplam ofis arzı 6,33 milyon metrekareye çıktı. Gerçekleşen toplam kiralama işlemleri, yaklaşık 85 bin 330 metrekareye ulaşırken, bir önceki çeyrek ve bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla, sırasıyla %30,15 ve %22,39 oranlarında artış gösterdi, Metrekare bazında anlaşmaların %61.78’i Anadolu yakasında, %25,73’ü MİA’da gerçekleşti. MİA dışında Avrupa yakasında gerçekleşen anlaşmalar %12,49’unu oluştururken, bir önceki çeyreğe göre düşüş gösterdi. Genel arz 6,33 milyon metrekare olarak bir önceki çeyreğe kıyasla yükseldi. Gerçekleşen toplam kiralama işlemleri yaklaşık 85.330 metrekareye ulaşırken, boşluk oranı bir önceki çeyreğe göre %30,15, bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %22,39 oranlarında artış gerçekleşti.
GYO’larda öz kaynak hacmi 45 milyon TL’ye ulaştı
2019 Yılı 1. çeyrek dönemi itibarıyla, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının finansal değerlendirmeleri ile ilgili GYODER Gösterge’de yer alan veriler, Merkezi Kayıt Kuruluşu (MKK) ve Kamuyu Aydınlatma Platformu’nun (KAP) katkılarıyla zenginleştirildi. 2011-2018 yılları arasında Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları seçilen kriterlere göre değerlendirildiğinde önemli verilere ulaşıldı. Sektör genelinde öz kaynak hacmi 12.298 milyon TL’den (6.510 milyon USD) 45.040 milyon TL’ye (8.528 milyon USD) ulaştı. Ödenmiş sermaye de 5.663 milyon TL’den (2.998 milyon USD) 2018 sonunda 11.346 milyon TL‘ye (2.148 milyon USD) çıktı. 2011 yılında 2,2 olan öz sermaye rasyosu, 2018 yılı sonunda 4,0’a çıktı. Aktif toplamı ise 20.643 milyon TL’den (10.928 milyon USD) 81.817 milyon TL’ye (15.492 milyon USD) ulaştı. Borçluluk rasyosu 2011’den 2018’e sektör ortalaması olarak %40’dan %45’e çıktı. Dönem karlılığı 1.158 milyon TL’den (717 milyon USD) 5.176 milyon TL’ye (1.134 milyon USD) yükseldi. Sektör aktif karlılığı, 2011-2018 yılları arasında %6’dan başlayan seyrini, arada %7 ve %8 oranlarını yakaladıktan sonra tekrar %6’dan tamamladı. Piyasada hisse iskonto oranlarına bakıldığında ise ortalamada %60 iskontolu işlem tespit edildi. 2018 yılında yaşanan kur dalgalanmaları da dikkate alındığında geçen süre zarfında GYO’ların ilerleme kaydettiği fakat alınacak yeni önlem, düzenleme ve teşviklerle pazarın daha da derinlik kazanmasının, tüm paydaşlar için önemli olduğu vurgulandı.
453 AVM’nin bulunduğu Türkiye’de, 17 il AVM ile tanışmadı
2019 1. çeyrek sonu itibarıyla Türkiye genelinde toplam AVM sayısı 453’e, toplam kiralanabilir alan stoku ise 13 milyon 444 bin metrekareye ulaştı. İstanbul, toplam kiralanabilir alan stokunun yaklaşık %39’unu oluşturuyor. Türkiye genelinde, ortalama 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alan ise 164 metrekare oldu. 2019 1. çeyrek sonu itibarıyla 64 ilde AVM bulunuyor. 17 il henüz AVM ile tanışmadı. Ancak önümüzdeki iki yıllık süreçte AVM ile tanışmayan illerin sayısının 16’ya düşmesi bekleniyor. En fazla alışveriş merkezine sahip iller; İstanbul (147 adet), Ankara (38 adet), İzmir (28 adet) şeklinde sıralanıyor.
Türkiye’yi 2019 yılının ilk çeyreğinde 5,4 milyon turist ziyaret etti
2018 yılının ilk çeyreğinde Türkiye’ye gelen toplam yabancı ziyaretçi sayısı yaklaşık 5,1 milyon olurken, 2019 yılının ilk çeyreği için bu rakam 5,4 milyon oldu. 5,4 milyon yabancı turistin %56,7’si İstanbul’a, %9,4’ü Antalya’ya, %1,9’u Ankara’ya geldi. Bu üç ili %1,5 ve %0,2’lik paylar ile İzmir ve Muğla izledi. Gelen turist sayılarında 2018 yılının ilk çeyreğine göre yaklaşık %6’lık bir artış yaşandı. Bu, 2016 yılında düşüşe geçen turizm sektörünün 2017 yılında başladığı toparlanma ivmesine hız kesmeden devam ettiği şeklinde yorumlanıyor. İşletme ve yatırım belgeli tesis sayıları incelendiğinde Türkiye genelinde toplam 466 bin oda kapasitesi ile 3 bin 947 işletme belgeli, 106 bin oda kapasitesi ile 997 yatırım belgeli konaklama tesisi olduğu görülüyor. İşletme belgeli tesislerin şehir kırılımlarına bakıldığında ilk sırayı 790 tesis ve 210 bin oda kapasitesi ile Antalya alıyor. Antalya’yı, 580 tesis ve 57 bin oda kapasitesi ile İstanbul izliyor. Muğla ise 403 işletme belgeli tesise sahip olup, 52 bin oda arzı ile üçüncü sırada yer alıyor. Yatırım belgeli tesisler göz önünde bulundurulduğunda yakın gelecekte mevcut otel arzına dahil olacak 997 tesis içinde en büyük payı 178 tesis ve 15 bin oda kapasitesi ile İstanbul alıyor. İstanbul’u, 106 tesis ve 11 bin oda kapasitesi ile Muğla, 101 tesis ve 22 bin oda kapasitesi ile Antalya geliyor.
Sanayi ve lojistik tesislerinde kiralama hacmi düştü
Mevcut veriler itibarıyla, birincil lojistik pazarları olan İstanbul-Kocaeli bölgesinde yaklaşık 10,23milyon metrekare toplam depo stokunda 6,46 milyon metrekare ticari kullanım amaçlı lojistik arzıyer alıyor. 2019’un ilk çeyreği itibarıyla yaklaşık %12 oranında bir boşluk bulunuyor. İnşaat halindeki projelerin hacmi yaklaşık 712 bin metrekare olarak kayıt altına alındı. Söz konusu projelerin tamamına yakını ticari kullanım amaçlı lojistik arzı olarak görülüyor. Sanayi ve lojistik tesisi kiralama taleplerinde kayda değer bir azalma gözlenirken 2019 yılı 1. çeyreğindeki kiralama işlem hacmi geçtiğimiz yılın aynı dönemine kıyasla %59 düşüş yaşandı.