Emlakçılık mesleğinin usulüne uygun olarak yapılmasının esaslarını içeren “Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik” emlakçılık mesleğine bir dizi standartlar getiriyor. Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Mehmet Aslan, yönetmeliği tüm yönleriyle anlattı.
Gayrimenkul alım satımda komisyon bedeli yüzde 4’ü geçemeyecek.Gayrimenkul kiralamalarında ise komisyon bir aylık kira bedelini aşamayacak.
Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Mehmet Aslan gayrimenkul alım satımıyla ilgili olarak yönetmelikleri şöyle sıralıyor;
11 Maddede Emlak Aracılık Yönetmeliği
- Komisyon/Hizmet bedeli
Yönetmelikte taşınmaz alım-satımı ve kiralanmasında emlak aracısına ödenecek hizmet bedeli toplamda (alıcı ve satıcı birlikte) gayrimenkul satış değerinin %4’ünden fazla olamayacak. Aksine bir sözleşme olmadığı taktirde bu bedel alıcı ve satıcı tarafından eşit olarak ödenecek. Kiralamada ise bu bedel 1 aylık kira bedelini aşamayacaktır. Aksine yapılan anlaşmalar geçersizdir. - Kişi Kendi Taşınmazını Emlak Aracısı Olmaksızın Satabilir mi?
Tüm ev sahibi ve gayrimenkul danışmanlarını ilgilendiren ve herkesin en çok merak ettiği konu sahibinden satışların yapılıp, yapılamayacağıydı. Bu hususta Yönetmelik’te herhangi bir kısıtlama getirilmedi. Yani kişiler emlak aracısı olmaksızın dilediği gibi kendi taşınmazını satabilecektir. - Yetkilendirme belgesi/sözleşmesi/yer gösterme belgesi
Taşınmaz sahibi ile emlak aracısı arasında satış veya kiralamaya aracılık için verilen belgenin düzenlenmesi ile ilgili usul ve şartlara da belirlenmiştir. Yönetmelik uyarınca emlak aracısına vereceğiniz yetkilendirme sözleşmesinde gayrimenkulün konum, imarı, mülkiyet durumu, büyüklüğü, yaşı, satış bedeli, yetki belgesi süresi, işletmenin yetki belgesi numarası, alıcı kimlik numarası, taşınmazın tapu kaydı, adres ve imza bilgileri vb. birçok hususun yetki belgesinde/sözleşmede/yer gösterme belgesinde yer verilmesi zorunlu hale getirilmiştir.
Bu belgenin satılık veya kiralık gayrimenkullerin her biri için ayrı ayrı düzenlenmesi gerekmektedir. Taşınmazı gösterme hizmeti karşılığında emlak aracıları hiçbir şekilde herhangi bir hizmet bedeli talep edilemeyecektir
Bunun yanı sıra yetkilendirme belgesinin yazılı olması ve taşınmaz sahibinin imzasının olması mutlak zorunluluk olarak Yönetmelik’te yerini almıştır. Yani yazılı bir yetki belgesi verilmedikçe emlak aracısına komisyon ödemek zorunda değilsiniz.
4- Taşınmaz sahibi tarafından yetkilendirilme süresi
Yönetmelik ile yetkilendirilme süresine bir sınır getirilmiştir. Bu süre 3 aydır. Aksine yapılan anlaşmalar geçersizdir.
5- Emlak Ofisi/şirketinin sahip olması gereken yetki belgesi
Ticaret il müdürlüğünden yetki belgesi almamış işletmeler taşınmaz alım-satımı ve kiralanmasına aracılık edemeyeceklerdir. Yani her işletme emlak aracılığı yapamayacaktır.
6- Yetki belgesi için aranan şartlar
•Meslek odasına kayıtlı olmak, vergi mükellefi olmak,
•Bir diğer maddede değineceğimiz işletmenin uygun fiziki şartları sağlaması,
•18 yaşını doldurmuş olması,
•En az lise mezunu olması,
•İflas ve konkordato ilan etmemiş olması,
•Belirlenen suçlardan hüküm giymemiş olması,
•Sorumlu emlak danışmanı mesleki yeterlilik belgesine sahip olmak gibi şartlar gerekiyor.
7- Emlak Ofisi açabilmek için fiziki şartlar
Emlak ofisi açılabilmesi için teknik ve idari yeterliliğe sahip işyerine sahip olunması gerekmektedir. Bu gerekliliklerden bazıları, emlak ofisinin net alanın 30 metrekare olması, arşiv bölümünün bulunması, hizmetin düzenli, sistemli ve hızlı bir şekilde verilmesini sağlayacak miktar ve özellikte masa, dolap, koltuk vb. bilgisayar, telefon, tarayıcı ve faks gibi teknik donanımın bulunması gerekmektedir.
Aynı işletme içerisinde birden fazla taşınmaz alım-satımı ile uğraşan aracı varsa bu durumda her bir kişi için 30 metrekare sınırı %20 arttırılacaktır.
8- Emlak aracısının sahip olması gereken mesleki yeterlilik belgesi
Gayrimenkul aracıları/danışmanları meslek yeterlilik belgesi olmadan taşınmaz ticareti yapamayacaklar. İşletmelerde pazarlama ve satış personeli çalıştırılan kişilere sorumlu emlak danışmanı veya emlak danışmanı ulusal yeterliliklerine dayalı mesleki yeterlilik belgelerinden birine sahip olması gerekiyor.
9- İşletme çalışma belgesi/ruhsatı
İşletmenin yetki belgesine sahip olup olmadığı, ruhsat verilmeden önce yetkililer tarafından kontrol edilip, yetki belgesi olmayan işletmelere çalışma ruhsatı verilmeyecek.
10- Bakanlık emlak aracıları takip sistemi
Taşınmaz ticaretinin takip ve kontrolü amacıyla Bakanlık tarafından bilgi sistemi oluşturulmuştur. Yetki belgesine sahip işletmelerin güncel listesi Bakanlığın internet sayfasında ilan edilmektedir. Böylece müşteriler emlak aracısının yetki belgesine sahip olup, olmadığını kontrol edebilmektedir.
11- Taşınmaz ticaretinde uyulacak ilke ve kurallar
Taşınmaz ticaretine yönelik hizmet veren işletmede farklı bir iş kolunda hizmet verilemeyecektir. İşletme tabelası ve basılı evrakı dahil olmak üzere faaliyetleri sırasında mesleğini tanımlayan ibareler dışında herhangi bir ibare bulunamayacaktır. Hizmet verdiği kişilerin alış veya satış kararını etkileyecek bilgileri gizlemeyecek, aldığı her teklifi ve karşı teklifi objektif bir şekilde iletecek gibi mesleğin ahlaki ilkelerine de yönetmelikte yer verilmiş durumdadır. Ayrıca bu kurallara uymayanlar aynı yıl içerisinde 3 defadan fazla şikayet alırsa yetki belgeleri iptal edilebilecektir.