Kiralardaki fahiş artış sonrası birçok ev sahibi 5 yılı dolduran kiracısına kira tespit davası açtı. Bu yolla ‘kira yeniden belirlensin’ diyen mülk sahipleri dava dilekçelerine talep ettikleri rakamı da ekledi.
Son aylarda açılan davalarda zam taleplerinin yüzde 300’ü bulması kiracıları tedirgin etti. Ancak mülk sahibinin yüksek zam isteği dava sonunda geçerli olmuyor. Bölge ortalamasına bakılıyor, kiracıyı korumak adına indirim de yapılarak yeni kira belirleniyor.
Fahiş artan kiralar nedeniyle ev sahibi-kiracı anlaşmazlıkları hiç olmadığı kadar gündemde. Kimi ev sahipleri, evi daha yüksek fiyatla kiraya vermek için tahliye davası açıyor. Kimi de yapılan yasal zam oranının yetersiz kaldığı düşüncesi ile 5 yılı dolduran kiracısı için ‘Kira tespit davası’ açma yolunu seçiyor. Mal sahibi bu dava ile ‘kira bedeli düşük kaldı, yeniden belirlensin’ diyor. Geçmişte bu tip davalarda ev sahipleri genellikle yüzde 50-100 arasında zam talep eder, söz gelimi 5 bin lira olan kiranın 8 bin ya da 10 bin lira olmasını isterdi. Ancak bugünlerde açılan davalarda istenen rakamlar rekor seviyeye ulaştı. Dava dilekçelerinde; ‘günümüzün ekonomik şartları, Döviz Kurları ve enflasyondaki önemli artış, paranın alım gücünün azalması, ülkemizdeki sosyo-ekonomik gelişmeler’ gibi gerekçeler sıralandıktan sonra, yüzde 300’ü bulan zamla yeni kira rakamının belirlenmesi isteniyor. 1500 lira olan konut kirasının 6 bin liraya, 4 bin lira olan kiranın 14 bin liraya, 9 bin lira olan kiranın 25 bin liraya, 8 bin 500 lira olan işyeri kirasının 30 bin liraya çıkması talebi bunlardan birkaçı…
Dava dilekçesini gören kiracılar istenen rakam karşısında tedirgin.
HAKKANİYET İNDİRİMİ
Ev sahipleri açtıkları davada istedikleri rakamı talep edebilir, bunun için bir üst sınır yok. Ancak bu durum istediği rakamın kabul edileceği anlamına gelmiyor. Gayrimenkul hukuku uzmanlarının verdiği bilgiye göre süreç şöyle işliyor; “Bilirkişi bölge rayicine bakıyor. Aynı tip ev ya da işyeri için kiralama işlemleri inceleniyor ve ortalama rakam tespit ediliyor. Bu rakam da çoğunlukla ev sahibinin dava dilekçesindeki talebinin altında oluyor. Sonrasında sadece rayice göre değil ‘hakkaniyete göre’ karar veriliyor. Kiracı 10 yıldan fazla orada oturuyorsa yüzde 20, 10 yıldan az oturuyorsa yüzde 10 oranında hakkaniyet indirimi uygulanıyor. Örneğin 5 bin lira olan kira için 15 bin lira istenen bir örnekte; ortalama rakam 10 bin lira çıkıp, indirim sonrası yeni kira bedeli 8 bin liraya düşebiliyor.”
Kira tespit davalarının 2.5-3 yıl sürdüğünü belirten hukukçular taraflara uzlaşmayı tavsiye ediyor. Ancak mevcut kira ile talep edilen arasındaki makas çok açıldığı için uzlaşmak mümkün olmuyor. Öte yandan uzmanların verdiği bilgiye göre dava sonuçlandıktan sonra ev sahibinin geçmiş dönem farkını isteme hakkı var. Örneğin 2 yıl süren dava sonunda, 2 bin lira olan kira 4 bin liraya çıktıysa, bu 2 yılın farkı toplanıyor, kiraya yapılan zamlar da hesaba katılarak toplam borç belirleniyor. Kiracı evden çıkarsa sadece oturduğu döneme ait farkı ödüyor.
KİRANIN DÜŞMESİ DE İSTENEBİLİR
Bugünün şartları için çok uygun görünmese de ev sahibi gibi kiracının da kira tespit davası açma hakkı var. Bu durumda kiracı, ‘kiram bölge ortalamasının çok üzerinde indirim istiyorum’ diyebilir. Bugün mecbur kalarak yüksek fiyattan kiralama yapanların, önümüzdeki yıllarda bu haklarını kullanması bekleniyor.
YASAL ZAM ORANI NEDİR?
Kiraya zam yılda 1 kez ve TÜFE 12 ay ortalaması ile yapılıyordu. Ancak son dönemde yaşanan yüksek artışlar nedeniyle ‘tavan zam’ uygulaması devreye alındı. Buna göre 1 Temmuz 2023 tarihine kadar sözleşme yenileyecek kiracılara en çok yüzde 25 zam yapılabilir. Konut kiracılarını koruyan bu sınırlama sonrası davalar da arttı. Yüzde 25 oranını ya da kiracının önerdiği daha yüksek oranı kabul etmeyenler, eğer kiracısı 5 yılı geçtiyse tespit davası yolunu seçti.
Kira sınırlaması sadece konutlar için geçerli. İşyeri kira artışları ise geçmişte olduğu gibi bugün de TÜFE 12 ay ortalamasına göre belirleniyor. Örneğin ağustos ayında açıklanan TÜFE 12 ortalaması yüzde 49.65. Bu geçen ay sözleşmesi yenilenen işyeri kiracısı için üst sınır.