Bu aralar dövizde ciddi bir hareket olmasına rağmen döviz kuru konut fiyatları ilişkisinden dem vuran kimse kalmadı.
Oysa geçen yıla kadar ne zaman döviz kurlarında bir kıpırdanma olsa önde gelen inşaat şirketlerin yöneticileri döviz kurlarındaki hareketliliğin konut maliyetlerini etkileyeceğini belirterek, ev almayı düşünenlere kurlarda meydana gelen artış konut fiyatlarına yansımadan alım yapmalarını tavsiye ederlerdi. Önce bu ifadelerin ima ettiği önermeleri açıklığa kavuşturalım:
Birinci önerme: Döviz kurlarındaki artış konut maliyetlerini artırır.
İkinci önerme : Konut maliyetlerindeki artış konut fiyatlarını artırır.
Bu önermelere göre döviz kurlarındaki artış inşaatta kullanılan girdilerin fiyatlarını yükseltecek ve yeni konut imal etmek daha pahalı hale gelecektir. Daha pahalıya imal edilen konut ise doğal olarak daha yüksek fiyata satılacaktır. İlk bakışta gayet mantıklı görünen bu analizin biraz irdelenmesi gerekiyor.
Konut dediğimiz fiziki varlığı üretmek için gerekli iki ana bileşeni ele alarak başlıyalım. Birinci bileşen konutun üzerinde bulunduğu yeryüzü parçası yani arsasıdır. İkinci bileşen ise onu içinde yaşanılır kılan, imal edilen yapısı, binasıdır.
Basitçe yazalım: Konut= Arsa + Yapı
Şimdi de döviz kurlarında meydana gelecek artışların bu bileşenlere etkisini araştıralım. Hemen belirtelim ki döviz kurları öncelikle ithal ettiğimiz girdilerin fiyatları üzerinde etkili olacaktır.
Konutun bileşenlerinden arsayı ithal etmediğimize göre döviz kurlarındaki artışın arsa maliyetlerine etkisi olacağını düşünmemiz mantıklı değil. Mantıklı olan döviz kurlarındaki artışın konutun yapım maliyeti üzerinde etkili olmasıdır. Bu etkinin derecesi de yapıda ne kadar ithal girdi kullanıldığıyla ilişkilidir. Biraz dört işlem yaparak bu durumu netleştirmeye çalışalım. Hikayemizin baş kahramanı İstanbul’da standart bir projede konumlanan 100 metrekare büyüklüğünde bir konut olsun.
Böyle bir konutun ortalama pazar fiyatını 500.000 TL kabul edebiliriz. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı verilerine göre bir metrekare dairenin ortalama yapım maliyeti 700/800 TL aralığındadır. Biz 1.000 TL diyelim. Bu durumda konutun yapı maliyetini 100.000 TL olarak hesaplıyoruz. Yapı maliyetinin toplam fiyat içindeki payı 100.000/500.000= 0,20 yani yüzde 20’dir.
Yapım maliyetlerinin yüzde yüz arttığını varsaysak, yani bu örneğimize göre yapım maliyeti 100.000 TL’den 200.000 TL’ye çıksa bile konut fiyatlarında ancak yüzde 20 oranında bir artış söz konusu olacaktır. Peki inşaat girdileri ne ölçüde ithalata bağımlı? Bir basit denklem de yapım maliyetleri için kuralım: Yapım maliyeti = Malzeme + İşçilik. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı verilerine göre yapım maliyetinin yüzde 20’si işçilik, yüzde 80’ni malzeme maliyetinden oluşuyor. İşçilik ödemeleri dövizle yapılmadığına göre kur artışlarının etkileyeceği bir tek malzeme kalemi kalıyor. Esasen ülkemiz inşaat malzemesi alanında bir çok kalemde dünyanın önde gelen üreticilerindendir. İnşaat malzemesinde dışa bağımlılığımız çok az düzeyde. Her ne kadar malzeme üretiminde kendimize yeterli olsak da döviz kurlarında meydana gelen artışın enerji maliyetleri kanalıyla enflasyon formunda yapım maliyetlerini etkilemesi kaçınılmaz olacaktır. Yine de gerek ithal edilen lüks malzeme ve dekorların, gerekse enerji maliyetlerinin toplam malzeme maliyetine yüzde elli oranında etki ettiğini varsayabiliriz. Bu varsayımlardan hareketle döviz kurunda meydana gelecek yüzde 10’luk bir artışın konut fiyatlarına etkisini şöyle hesaplayabiliriz:
Başlangıç dönemi
Konut fiyatı = 500.000 TL = Arsa+ Yapı
Yapım maliyeti = 100.000 TL = İşçilik + Malzeme
Malzeme maliyeti = 80.000 TL = Kura duyarsız malzeme + Kura duyarlı malzeme
Kura duyarlı malzeme maliyeti = 40.000 TL
Kur artışı sonrası dönem:
Dolar kuru yaklaşık yüzde 10 artışla 2,80 TL seviyesinden 3,10 TL seviyesine yükselsin. Bu durumda kur artışının malzeme maliyetinde etkisini gösterecek ve toplam maliyet artışı 4.000 TL olarak hesaplanacaktır. Yapım maliyetindeki 4000 TL’lik bu artış 500.000 TL’lik konut fiyatının yalnızca binde sekizidir. Bu hesaplamalardan yola çıkarak içinde bulunduğumuz piyasa koşullarında döviz kurundaki artışların konut fiyatlarına etkisinin sınırlı kalacağını söylemek mümkün. Bu teorik hesaplamaların yanı sıra geçmiş fiyat hareketlerine de bakmakta yarar var. Aşağıdaki tabloda 2005 yılından buyana konut fiyatları, inşaat maliyetleri, enflasyon ve döviz kurlarının gelişimlerini gözleyebiliriz.
Tabloya baktığımızda inşaat maliyetleri ile enflasyon arasında çok sıkı bir korelasyon, nerede ise birebir bir ilişki görüyoruz. Kur ise inişli çıkışlı ama uzun vadede inşaat maliyetleri ve enflasyonla benzer bir trendi izliyor. Konut fiyatları derseniz ne kur, ne enflasyon, ne maliyet o kafasına göre takılıyor.
Ahmet Büyükduman/Para Analiz