Son günlerde binlerce kişi binasının ne kadar güvenli olduğunu öğrenmek için yetkili kurumlara başvuruyor. Kentsel dönüşüm kapsamında binasını yenilemek isteyenler risk tespiti yolunu seçiyor. Tespitin nasıl yapıldığını dün tüm yönleriyle ele aldık. İstanbul Şişli’de 55 yaşında bir binada inceleme çalışmalarına katıldık ve sonucunda bina riskli çıktı. Peki şimdi binada yaşayanlar ya da yapısı için riskli kararı çıkanlar ne yapacak? Evler ne zaman nasıl yıkılacak, yenisi nasıl inşa edilecek?
– Riskli yapı tespitini Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı lisanslı firmalar yapıyor. Firma ortalama bir haftada raporu çıkarıyor. Riskli olduğu belirlenen binalar Kentsel Dönüşüm İl Müdürlüğü’ne ve Tapu Müdürlüğü’ne bildiriliyor. Binaya riskli yapı şerhi işlenirken, ev sahiplerine de tebligat gönderiliyor.
– Alınan kararın hatalı olduğunu düşünen ev sahipleri, 15 gün içerisinde riskli yapının bulunduğu yerdeki müdürlüğe dilekçe ile itiraz edilebiliyor. Yapılan itirazlar bakanlık ve üniversitelerin belirlediği teknik heyet tarafından inceleniyor ve karar kesinleşiyor.
– İlk etapta ev sahiplerine 60 günden az olmamak üzere belirlenen süre içinde yapının yıktırılması gerektiği belirtiliyor. 60 günlük süre tebligattan sonra ya da itiraz söz konusu ise itiraz sürecinin sona ermesinden sonra işliyor. Riskli yapı malikleri tarafından yıktırılmamışsa bu defa 30 günden az olmak üzere ek süre tanınıyor.
– Verilen ek süre sonunda da riskli yapının yıktırılmaması halinde, elektrik, su ve doğalgaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması isteniyor. Riskli yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ile yıktırma işlemleri, mülki amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile idarece yapılıyor veya yaptırılıyor. Ayrıca yıktırılamayan yapılar Bakanlıkça veya il müdürlüklerince de yıkılıyor veya yıktırılıyor. Masraflarından ise malikler hisseleri oranında sorumlu oluyor.
YENİDEN YAPIM YA DA GÜÇLENDİRME
– Riskli Yapı tespiti yapıldıktan ve varsa itirazlar kesinleştikten sonra ev sahipleri için iki yol var. Ya bina yıkılıp yeniden yapılacak, ya da güçlendirilecek.
– Riskli binada yaşayanların en çok sorduğu sorulardan biri şu: ‘Tüm daire sakinleri onay vermezse ne olacak? Binasını yıkıp yeniden yaptırmak isteyenler 2/3 arsa payı çoğunluğu kararı ile isterlerse kat karşılığı, isterlerse bedel karşılığı inşaat yaptırabiliyor. Karara katılmayan 1/3’e ihtarname gönderilip, 15 gün süre veriliyor. Eğer bu süre içinde karara katılmazsa, payı açık arttırma yöntemiyle satılıyor.
– Binayı güçlendirmek isteyenler ise bağımsız bölüm sayısının 4/5 çoğunluğu ile karar almak zorunda. Malikler teknik rapor ile güçlendirmenin mümkün olduğu ispatlamalı ve belediyeden güçlendirme ruhsatı almalı. Yıkım kararından etkilenmemek için verilen süreci içinde maliklerin bu işlemleri tamamlaması gerekiyor. Güçlendirme kararına katılmayan malikler varsa bunlar için ödemesi gereken bedele her ay yüzde 5, yıllık yüzde 60 yasal faiz uygulanıyor. Güçlendirme kat irtifakı kurulan, kat mülkiyetine tabi yapılar ve imar barışından faydalanan yapılarda mümkün oluyor.
FİRMA SEÇERKEN DİKKAT EDİN
– Uzmanlara göre evini yenilemek isteyenler risk tespitinden de önce bir ön hazırlık yapmalı. Bunun için ilk adım yapının imar durumunu öğrenmek. Sonrasında vatandaş iki şekilde yeniden inşa sürecini başlatıyor. Birincisi bir inşaat firması ile kat karşılığı anlaşmak. Türkiye’de dönüşüm ağırlıklı olarak bu modelle ilerliyor. Firma hak sahiplerine verdikleri pay dışında kendilerine kalan bölümü satarak işi finanse ediyor. Yapılacak inşaatın büyüklüğüne göre kimi zaman Ev sahibi firmaya ek ödeme yapmak zorunda da kalıyor. Eğer ek inşaat hakkı yoksa, yani 5 katlı yerde yine en çok 5 katlı bir bina yapılıyorsa bu defa kat karşılığı olamayacağı için vatandaş inşaat maliyetlerini kendi karşılıyor ve bir firmadan hizmet alıyor.
– Son dönemde artan inşaat maliyetleri nedeniyle firma ve vatandaş arasında anlaşma sağlanması zorlaştı. Eğer tüm zorluklara rağmen dönüşümde bir firma ile anlaşma aşamasına gelindiyse, her adımda dikkatli olunması öneriliyor. İnşaat firmaları geçtiğimiz yıllarda iş bitirme oranına ve mali yapısına göre sınıflara ayrıldı. Vatandaşın firma seçerken hangi sınıfta olduğuna bakması, 2 metrekare fazla verenle değil, işi bitirmeyi garanti edenle yola çıkması önem kazanıyor. Uzmanlar yapılacak anlaşmalar için de şu tavsiyelerde bulunuyor: “Müteahhitle yaptığınız anlaşmada cezai şartların tek taraf lehine fazlaca olmamasına dikkat etmelisiniz. Sözleşmede inşaat başlama ve teslim sürelerini incelemeli ve geç teslim halinde mutlaka cezai şart ve hak mahrumiyeti bedeli istemelisiniz. Teknik şartnameleri detaylı inceleyip, imkânınız varsa inşaat mühendisinden teknik şartnameler konusunda destek almalısınız.”
DÖNÜŞÜM DESTEKLERİ
Evi dönüşüme giren vatandaşlara sağlanan destekler şöyle:
1- Evi dönüşüme girecek kişilere Bakanlıkça faiz destekli dönüşüm kredisi veriliyor. Geçen yıl kredi iki kez arttırıldı. Son yapılan değişiklikle, konut yapım ve edinme kredileri ile işyeri yapım kredisi 400 bin liradan 600 bin liraya yükseltildi. Evini yıkmak yerine güçlendirmek isteyenler için güçlendirme kredisi 160 bin liradan 240 bin liraya çıktı. Faiz desteği de 400 baz puandan 600 baz puana yükseltildi. Böylece Bakanlığın faiz desteği oranı güçlendirme ve konut kredilerine aylık 0.50 puan oldu. Yani vatandaş aylık yüzde 1.5 oranlı dönüşüm kredi kullanıldığında, bunun yüzde 0.50’sini bakanlık karşılayacak. Geçmişte bir hak sahibi adına faiz desteği sağlanacak toplam kredi tutarı 2 milyon liraydı, düzenleme ile 3 milyon liraya çıkarıldı.
2- Riskli yapıda maliklere aylık, kiracılara defaten Kira yardımı yapılıyor. Yardım riskli yapıda 18 ay, riskli alanda 48 aya kadar sürüyor.
3- Riskli yapılar yenilenirken tapu, noter, damga vergisi gibi harçlardan muafiyet sağlanıyor.
4- Vatandaş müteahhitle kat karşılığı anlaşma yapmadan evini kendi dönüştürürse yüzde 18 yerine yüzde 1 KDV ödüyor.